Географическое кафе

  Географическое кафе

Рассказы и новости о странах, городах, курортах, достопримечательностях 


Все страны

  • Общие обзоры
  • Австрия
  • Болгария
  • Бразилия
  • Венгрия
  • Германия
  • Греция
  • Дания
  • Египет
  • Иордания
  • Испания
  • Италия
  • Кипр
  • Китай
  • Маврикий
  • Мексика
  • Нидерланды
  • Норвегия
  • Португалия
  • Россия
  • Сингапур
  • США
  • Таиланд
  • Турция
  • Украина
  • Франция
  • Чехия
  • Швейцария
  • Швеция
  • Шри-Ланка
  • Япония

    Темы статей
  • Азия
  • Бали
  • Вена
  • Венеция
  • Горные лыжи
  • Города
  • Европа
  • История
  • Кавказ
  • Канары
  • Карнавалы
  • Крит
  • Крым
  • Лас-Вегас
  • Лондон
  • Мертвое море
  • Милан
  • Мюнхен
  • Новый Год
  • Нью-Йорк
  • Париж
  • Прага
  • Рим
  • Рождество
  • Стокгольм
  • Столицы мира
  • Токио
  • Черное море
  • Шопинг

    Темы статей
    Архив статей
    Темы новостей
    Словарь
    туриста

  • Главная    О Германии    Статьи    Города    Новости   

    Государственная регистрация прав на недвижимость в Германии

    Государственная регистрация прав на объекты недвижимости производится в Германии при участковых судах (это самая низшая ступень судебной системы) и осуществляется помощниками судьи. Единый государственный реестр прав, существующий в российском законодательстве, немцам заменяет Поземельная книга.

    Земля в Германии изначально считалась главным и единственным объектом недвижимости, то есть принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, провозглашенный в российском законодательстве лишь в Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001, существовал в Германии изначально, с момента введении Поземельной книги, которой сейчас уже более ста лет.

    Государственная регистрация в Поземельной книге осуществлялась в судах, лишь в 1952 году полномочия по регистрации из суда были переданы Министерству внутренних дел, и центральное место стало занимать кадастровое дело. Но Поземельная книга продолжала вестись, и хотя в тот период она не имела юридического значения по сравнению с кадастровым делом, сыграла большую роль, когда после воссоединения Германии ее стали восстанавливать.

    В 1990 году Поземельную книгу ГДР объявили действующей книгой ФРГ, правда, подчиненность регистрационной системы Министерству внутренних дел еще некоторое время сохранялась. Этот год был ознаменован принятием в Германии законодательных актов, провозглашающих частную собственность на землю и дающих возможность вернуть частную собственность на земли, изъятые государством. К концу 1990 года таких заявлений о возврате земель в частную собственность в Саксонии насчитывалось более ста тысяч, причем время обработки одного заявления составляло около восьми месяцев, а имеющийся штат ведомства Поземельной книги - 150-200 человек - был явно недостаточен. Требовалось принятие кардинальных мер: начинает действовать рабочая группа, принимаются на работу новые сотрудники - они проходят не трехлетний курс повышения квалификации до помощника судьи (который мог бы работать и по наследственным делам, и по принудительному исполнению решений суда), а лишь трехмесячные курсы подготовки регистраторов с очень узкой специализацией (такой помощник судьи может работать только в ведомстве Поземельной книги). Это были действительно крайние и необходимые меры: сейчас, чтобы стать регистратором, надо иметь три года юридического образования.

    С 1995 года начали создавать электронную Поземельную книгу, ее последний лист был отсканирован в марте 2002 года, всего было отсканировано 1 600 000 листов Поземельной книги (разумеется, сканировали только последние действующие записи). В этом процессе принимало участие сто человек, сорок из которых были регистраторами, а шестьдесят - техническими помощниками (работа по сканированию одного листа Поземельной книги занимала примерно 30 минут). Для сравнения: в ГУЮ ГБР за период с 1998 до 2001 год количество листов Единого государственного реестра прав составило 395 000, то есть за два года ведения реестра количество листов реестра составило одну четверть Поземельной книги, ведущейся более ста лет (и это, не считая количества дел правоустанавливающих документов).

    Итак, регистрация. Основные положения по государственной регистрации закреплены в Гражданском Уложении, содержащем все вопросы материального права и действующем во всех федеральных землях. Есть также Уложение о Поземельной книге и множество других подзаконных актов, регулирующих специальные вопросы.

    Регистратор самостоятелен и независим в принимаемом решении, решение регистратора может быть обжаловано только в суде, причем в том суде и у того судьи, помощником которого является регистратор. Наш вопрос о возможных предварительных консультациях регистратора с судьей по принимаемым решениям несколько удивил представителей Ведомства Поземельной книги, поскольку, как правило, все решения регистратора основываются на практике того суда, где регистратор работает. Отказ в государственной регистрации оформляется в виде определения участкового суда, и поэтому обжалуется уже в вышестоящем суде, а затем в Высшем Земельном суде. То есть система обжалования и порядка принятия решений регистратором очень схожа с положениями, закрепленными в ст. 2 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

    Сам регистратор в Германии к суду не привлекается, и, если в соответствии со ст. 31 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации и предоставлении информации ответственность лежит либо на учреждении юстиции, либо на лице, виновном в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации, то в Германии ответственность и возмещение ущерба от ошибок регистратора несет государство. Регресс к регистратору может быть применим только тогда, когда имел место умысел или грубая неосторожность со стороны регистратора (на практике случаев возмещения ущерба регистратором в порядке регресса не было). Как правило, все иски о возмещении ущерба были связаны с ошибками, допущенными при сканировании листов Поземельной книги, и государство в этих случаях выплачивало на основании решений суда соответствующие компенсации.

    Структура формирования так называемого архива похожа на нашу структуру: формируются дела (земельные акты) по каждому объекту недвижимости (надо сказать, что сейчас объектом недвижимости может выступать в гражданском обороте не только земля, как это было раньше, но и помещения, и здания), в которых находятся все оригиналы документов, за исключением договора (оригинал договора может храниться только в делах нотариуса). При распечатывании листа Поземельной книги лист также помещается в дело; лист может быть распечатан как по каждому в отдельности объекту недвижимости, так и на несколько объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу.

    Государственная регистрация в Германии, также как и в России, носит открытый характер, но есть некоторые особенности предоставления информации. Так, например, муниципалитеты, нотариусы и банки получают информацию из Поземельной книги на договорной основе через Интернет, при этом, помимо государственной пошлины по договору, оплачиваемой ежемесячно, каждый просмотр Поземельной книги (один запрос) стоит 5 евро. Исключение составляет Министерство юстиции, которое вправе запрашивать информацию бесплатно, как ее хранитель. Есть еще одна особенность: если представитель муниципалитета придет получать информацию непосредственно в Ведомство Поземельной книги, информация также будет предоставлена бесплатно. Что касается иных лиц, обращающихся за получением информации, то распечатка листа Поземельной книги, не заверенная канцелярией, обойдется заявителю в 10 евро, а заверенная оттиском печати канцелярии Ведомства Поземельной книги - в 16,2 евро, правда, собственник может ознакомиться с листом Поземельной книги без его распечатки бесплатно. Для сравнения: в ГУЮ ГБР в течение суток можно получить информацию физическому лицу - за 26 рублей 30 копеек, а юридическому - за 105 рублей.

    И есть еще одна, не менее удивительная особенность государственной регистрации в Германии - отсутствие сроков государственной регистрации: если в начале 90-х годов срок регистрации доходил до одного года, то сейчас срок регистрации составляет от 2 до 6 недель. При этом один регистратор рассматривает примерно 200 дел в месяц (для нашего учреждения на одного регистратора в день приходится от 100 до 200 дел).

    Что собой представляет Поземельная книга? В принципе, Поземельная книга схожа по своей структуре с Единым государственным реестром прав. Состоит она из трех разделов: I раздел - записи о праве собственности; II раздел - записи об обременениях, за исключением записей об ипотеке и земельном долге; III раздел - записи об ипотеке и земельном долге. Также в Поземельной книге существуют разделы с записями о правообладателях. Заполняется Поземельная книга исключительно в электронном виде, и после внесения записи в Поземельную книгу и проставления электронной подписи регистратора запись отправляется в Дрезден, где находится массив электронной Поземельной книги, и из Дрездена через определенное время (как правило, от 10 минут до 1 часа) приходит подтверждение о внесении записи в Поземельную книгу.

    В законодательстве Германии есть строгое деление на договоры обязательственного права и договоры вещного права. Договор купли-продажи - это всего лишь предварительный договор, а соглашение о передаче права собственности, подтверждающее исполнение обязательства относится к вещным договорам, на основании которых регистрируется переход права собственности. При поступлении на государственную регистрацию самого договора в Поземельную книгу вносится запись лишь о том, что собственник обещал этот земельный участок или иной объект недвижимости другому лицу. Однако эта запись не лишает собственника возможности распорядиться объектом, но очень редко, когда третье лицо приобретает объект, у которого уже есть покупатель.

    Все договоры в отношении объектов недвижимости, за исключением договоров ипотеки (здесь нотариус удостоверяет только подписи сторон), подлежат обязательному нотариальному удостоверению, при этом на нотариуса возложена обязанность довести до сведения приобретателя недвижимости всю информацию, имеющуюся в Поземельной книге. Это одно из основных отличий законодательства Германии от российского законодательства. Как известно, в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор ипотеки, а остальные договоры в отношении объектов недвижимости могут быть составлены просто в письменной форме. Учитывая такую популярность нотариата, только в Берлине число нотариусов составляет 1200 на 3,5 млн. жителей (в Санкт-Петербурге - 288 нотариусов), при этом у каждого нотариуса в Германии может быть до 15 помощников. На каждого нотариуса в год приходится от 600 до 5000 дел.

    Как мы видим, между нашими правовыми системами много сходства, но есть и принципиальные различия. Ведомство Поземельной книги в Германии существует более ста лет, а Федеральному Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в этом году исполнилось всего пять лет, но и за пять лет регистрационной деятельности в России сделано очень и очень много.


    Т. В. ГЕРАСИМЕНКО,
    зам. директора ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость"
    Цены на недвижимость, ипотека, новостройки и продажа квартир 2003, июнь





    Последние новости по теме: Недвижимость
    2020-11-23. Число сделок с недвижимостью в Эстонии неожиданно выросло
    Люди стали всё чаще покупать участки для строительства дома.

    2020-11-20. Недвижимость в пригородах Германии стоит намного дешевле городской
    Кроме этого, шансы найти дом на одну семью в сельской местности значительно выше, чем в мегаполисах. Средняя жилая площадь объекта в крупных городах Германии 86 кв.м, а на периферии – 120 кв.м.

    2020-11-19. Недвижимость Вены стремительно дорожает вопреки пандемии
    В некоторых районах жильё выросло в цене на 13-16%.






    Географическое кафе. Рассказы и новости о странах, городах, курортах, достопримечательностях
    Рейтинг@Mail.ru  
    Адрес для связи: dilet@narod.ru